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DONAZIONE DI IMMOBILI: ISTRUZIONI PER L’USO

L’atto di donazione per come è disciplinato dal nostro codice civile è un atto che può riservare molte sorprese a colui che ne è il  beneficiario, in termini tecnici “il donatario”.

La donazione più comune è quella di beni immobili effettuata dai genitori verso i figli, spesso con riserva del diritto di usufrutto (viene quindi donata la nuda proprietà) che consente al donante di continuare a vivere (o percepire un canone di locazione nel caso in cui l’immobile sia locato) nell’immobile oggetto della donazione stessa.

Tale pratica, diffusa soprattutto fra quanti intendono effettuare in vita una suddivisione del proprio patrimonio ancora prima della successione ereditaria, ha però dei limiti ed espone il donatario a particolari rischi, anche a distanza di anni.

Va infatti considerato che la donazione, per definizione, incide sul patrimonio del donante.
L’impoverimento di tale patrimonio può avere conseguenze, anche gravi, alla morte del donante (quindi anche molti anni dopo rispetto al tempo in cui la donazione è stata fatta), nel caso in cui ad uno degli eredi non sia stata “conservata” la c.d. quota di legittima calcolata, per l’appunto, secondo la formula seguente: beni esistenti nel patrimonio del defunto a cui sommare le donazioni da questi effettuate ed a cui, poi, sottrarre eventuali debiti in essere.

Accertata la lesione della quota di legittima, l’erede leso ha la possibilità, entro dieci anni dalla morte del donante, di far valere i propri diritti chiedendo la riduzione (cioè inefficacia nei suoi confronti) delle donazioni poste in essere dal defunto con conseguente possibile restituzione dei beni oggetto delle donazioni medesime. Per esempio, nel caso in cui il bene donato sia stato venduto a un terzo soggetto e i beni del donatario non siano sufficienti a soddisfare l’erede “insoddisfatto”, lo stesso ha la possibilità di chiedere la restituzione del bene (o il saldo attraverso il versamento di una somma corrispondente) all’acquirente anche se questi è del tutto estraneo alla vicenda e proprietario attraverso un “regolare” atto d’acquisto.

Da queste circostanze si spiega la difficoltà, se non impossibilità, di riuscire a vendere immobili pervenuti per donazione ovvero ottenere finanziamenti prestando in garanzia gli immobili medesimi; i potenziali acquirenti ed i possibili finanziatori saranno disincentivati dall’elevato rischio che, un domani, quel bene immobile sia sottratto alla loro disponibilità per effetto di un’azione di riduzione vittoriosamente esercitata dagli eredi del donante.

Se è vero che per le donazioni già poste in essere non pare esserci un rimedio efficace, utili istruzioni per l’uso possono essere date per le donazioni future in modo tale da conservare, in caso di necessità, una piena commerciabilità dei beni immobili che ne siano stati oggetto.

A questo proposito, la piena tutela del terzo che voglia acquistare un bene immobile che ha formato oggetto di donazione ovvero del finanziatore che da quel bene volesse essere garantito (iscrizione ipoteca) si può realizzare laddove il donante si sia riservato la facoltà di disporre proprio del bene compreso nella donazione e ciò secondo quanto previsto dall’art. 790 del Codice Civile.

In tale ipotesi, l’esercizio della facoltà di disporre da parte del donante, che per la sua natura personale non si trasmette agli eredi e non è esercitabile in via surrogatoria da parte dei creditori del donante, funziona come condizione risolutiva a favore del donante medesimo con la conseguenza di far tornare il bene al donante con effetto fin dal tempo della donazione.

In altre parole, il genitore che volesse donare un immobile al proprio figlio dovrà riservarsi nell’atto di donazione la facoltà di disporre di quel bene; così facendo, nel caso in cui il figlio, un domani, volesse rivendere l’immobile oppure prestarlo in garanzia, il genitore eserciterà la facoltà di tornare, lui, proprietario del bene così da essere (sempre) lui a disporne senza alcun futuro rischio per il terzo.

A cura di Leo De Rosa (Russo De Rosa Associati).

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