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POLIZZA “SALVA-DONAZIONI”?

La facilità di implementazione unitamente alla “corsa” per trasferire agli eredi il proprio patrimonio in vigenza dell’attuale e “conveniente” imposta sulle successione e donazioni, sono i fattori che favoriscono il ricorso allo strumento della donazione come anticipazione delle attribuzioni successorie.

Gli immobili ricevuti per donazione, tuttavia, continuano a non essere “equiparati” a quelli ricevuti ad altro titolo nel momento in cui sono posti sul mercato.

Tali immobili, infatti, sono gravati da un rischio concreto per l’acquirente e per il soggetto che ne finanzia l’acquisto: quello di dover restituire quanto comprato (o l’equivalente in denaro) ai legittimari del donante, se questi ultimi – per effetto della donazione dell’immobile – sono stati lesi nella loro quota di legittima. Il rischio si protrae per molto tempo: il decorso di dieci anni dall’apertura della successione del donante (ovvero di venti anni dall’atto della donazione nei casi in cui i legittimari abbiano rinunciato ad opporsi alla donazione medesima).

Ne consegue la difficoltà a rivendere gli immobili ricevuti per donazione, ad ottenere mutui per il loro acquisto oppure per ristrutturarli.

La prassi contrattuale, al fine di tendere alla certezza delle compravendite immobiliari, ha fornito diverse tecniche (es. scioglimento della donazione per mutuo dissenso) volte a tutelare l’acquirente ed i soggetti chiamati a prestare finanziamenti in cambio di garanzie sull’immobile: tecniche che, per le più svariate ragioni di natura civile e fiscale, si sono rivelate nel tempo inefficaci.

Di maggior interesse, invece, la recente novità (ancora agli studi) rappresentata da una polizza che assicura, quale evento dedotto in contratto, la riconsegna dell’immobile (o l’equivalente in denaro) alla quale può essere obbligato il donatario ovvero l’acquirente per effetto della vittoriosa azione di restituzione esercitata dai legittimari lesi.

La polizza in questione, in uno dei possibili schemi, prevede quali beneficiari gli eredi legittimari del donante e può essere sottoscritta:

  • dal donatario, contestualmente all’atto di (ri)vendita del bene a lui donato;
  • dall’acquirente, contestualmente all’atto di compravendita del bene oggetto di precedente donazione;
  • da colui in favore del quale viene rilasciata garanzia sull’immobile, contestualmente all’atto di erogazione del mutuo (al donatario ovvero all’acquirente dell’immobile).

In questo caso, l’assicurazionepaga” direttamente i legittimari (tacitandoli), tenendo così indenne il contraente nonché assicurato (il donatario oppure il successivo acquirente oppure il terzo finanziatore) dal danno economico che subirebbe a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione da parte dei legittimari medesimi.

In alternativa, la polizza può essere sottoscritta dal donante ovvero dal donatario, con beneficiario il donatario medesimo ovvero l’acquirente assicurando sempre l’evento della restituzione dell’immobile o dell’equivalente in denaro.

La durata contrattuale della polizza è stabilita nel termine della prescrizione del diritto all’azione di restituzione ed il premio assicurativo viene pagato una tantum ed anticipatamente, a conferma della certezza dell’operatività della polizza nel tempo.

Auspicando un intervento del legislatore che modifichi la disciplina sull’azione di restituzione, una polizza assicurativa che sia in grado di tutelare il donatario e i suoi aventi causa (acquirenti) e al tempo stesso gli eredi legittimari del donante, potrebbe rappresentare un valido rimedio alle tipiche criticità legate alla circolazione degli immobili donati.

A cura di Leo De Rosa (Russo De Rosa Associati).

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